Mieterhöhung nach Modernisierung: Wann ist sie erlaubt – und wie hoch darf sie ausfallen?
Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist erlaubt, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Bei der Miethöhe sind Vermietern jedoch Grenzen gesetzt.
Steht eine Modernisierungsmaßnahme für die Wohnung oder das Haus an, kommen viele Mieter nicht um eine Mieterhöhung herum. Vermietern sind dafür jedoch Grenzen gesetzt. So gilt nicht jede Renovierungsarbeit als Modernisierung – und auch die Miete selbst darf nicht beliebig angehoben werden.
Wann ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung erlaubt?
Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist gesetzlich immer dann möglich, wenn die baulichen Veränderungen zur Wertsteigerung führen. Nach § 559 BGB dürfen Vermieter diese Kosten auf die Mieter umlegen. Der Vermieter kann sich stattdessen aber auch für eine Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete entscheiden. Dafür bedarf es allerdings der Zustimmung der Mieter.
Welche Kosten dürfen auf Mieter umgelegt werden?
„Damit ein Vermieter den Mietpreis erhöhen kann, muss die Arbeit der Modernisierung dienen. Bei Reparaturen zum Erhalt des Zustandes muss der Vermieter die gesamten Kosten tragen“, informiert das Portal immoverkauf24.de. Zu Modernisierungsmaßnahmen (nach § 555b BGB) gehören bauliche Veränderungen, die etwa Energie einsparen, den Wasserverbrauch reduzieren, neuen Wohnraum schaffen, die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder den Gebrauchswert der Sache erhöhen.
Hierzu zählt etwa der Anbau eines Balkons oder eines Aufzugs. Aber auch neue Fenster im Rahmen einer energetischen Sanierung oder eine neue Heizungsanlage (die den Wohnwert erhöht) gelten als Modernisierungsmaßnahme. Auf den Mieter umgelegt werden dürfen dann etwa die Ausgaben für Handwerker, Architekten oder Baunebenkosten.
Welche Voraussetzungen gelten?
Um die Mieterhöhung nach Modernisierung geltend machen zu dürfen, muss die Modernisierung den Mietern schriftlich (E-Mail genügt) und mindestens drei Monate im Voraus angekündigt werden (nach § 555c BGB). Sogenannte Bagatellmaßnahmen müssen nicht formell angekündigt werden. Dazu gehört etwa die Anbringung von Klingelanlagen oder Briefkästen.
Um wie viel darf die Miete erhöht werden?
Die Mieterhöhung infolge der Modernisierung darf vom Vermieter nicht beliebig hoch angesetzt werden, sondern muss anhand der anfallenden Kosten berechnet werden. Um die Mieter finanziell zu schützen, gelten jedoch folgende Grenzen:
- Es dürfen maximal acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden.
- Nach Modernisierung darf der Mietpreis innerhalb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadratmeter steigen. Bei Mietwohnungen mit einem Quadratmeterpreis von weniger als sieben Euro darf im selben Zeitraum um maximal zwei Euro erhöht werden.
- Bei Bagatellmaßnahmen (s. o.) darf die Miete im Anschluss um maximal fünf Prozent steigen.
Das Portal Immobilienscout24 rechnet ein Beispiel vor: Bei Modernisierungskosten von 10.000 Euro und einer bisherigen monatlichen Kaltmiete von 900 Euro für 100 m² (Jahresmiete: 10.800 Euro), darf der Vermieter insgesamt 800 Euro auf die Jahresmiete umlegen (8 % von 10.000 Euro). Die neue Jahresmiete nach Modernisierung beträgt demnach 11.600 Euro, was einer Monats-Kaltmiete von 966 Euro entspricht.
Die Miete darf aber auch dann erhöht werden, wenn keine Modernisierungsmaßnahmen anstehen. Hier kommt es aber auf den Mietvertrag an.