Mietrechtstipp

Wann Mietvertragsklauseln wirksam sind und wann nicht

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Bei Individualvereinbarungen wird der Inhalt zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, eigene Textvorschläge zu machen. Foto: Hannibal Hanschke

Anders als bei den Allgemeinen Geschäftsbedingungen gibt es bei Individualvereinbarungen in Mietverträgen keine gesetzlichen Vorgaben. Doch bestimmte Voraussetzungen müssen auch sie erfüllen. Das zeigt ein BGH-Urteil.

Berlin (dpa/tmn) - Ist eine Regelung im Mietvertrag wirksam? Bei der Antwort auf diese Frage kommt es darauf an, ob es sich bei der strittigen Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung oder eine Individualvereinbarung handelt, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB).

Die rechtlichen Anforderungen sind in beiden Fällen verschieden. Klauseln in Formularmietverträgen sind meist Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Hierbei handelt es sich um vorformulierte Vertragsklauseln, gedacht für eine Vielzahl von Fällen, die der Mieter nur noch unterschreiben muss.

Zum Schutz der Verbraucher gibt es für solche AGB eindeutige Vorgaben im Gesetz, damit sie zum Beispiel den Mieter nicht übermäßig benachteiligen oder völlig überraschend für ihn kommen, erklärt der Mieterbund.

Anders ist es bei Individualvereinbarungen: Für sie gelten die strengen gesetzlichen Anforderungen nicht, sie sind in der Regel wirksam. Die Abgrenzung ist in der Praxis oft schwierig, vor allem, wenn Klauseln in Formularmietverträgen noch abgeändert werden.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: XI ZR 291/16) ist Voraussetzung für eine Individualvereinbarung, dass derjenige, der den Vertrag vorlegt, die betreffende Vertragsklausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zu einer Änderung der Klausel bereiterklärt, sofern diese gewünscht wird. Beweisen muss das im Zweifel bei Mietverträgen der Vermieter.

Die Eröffnung einer Wahlmöglichkeit zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen begründet grundsätzlich noch keine Individualvereinbarung. Vielmehr muss auch hier der Mieter die Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen.

Individualvereinbarung bedeutet also: Der Inhalt muss zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt worden sein und darf nicht mehr oder weniger einseitig vom Vermieter vorgegeben werden.

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