Gewerbliche Nutzung

Welche Regeln für Mieter im Homeoffice gelten

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Zu Hause arbeiten? Grundsätzlich ist das möglich. Bei bestimmten Tätigkeiten ist aber die Zustimmung des Vermieters nötig. Foto: Christin Klose

Arbeiten von zu Hause ist für viele attraktiv. Ob nebenher in Heimarbeit dazuverdient wird oder der Selbstständige gleich das komplette Büro in die Wohnung integriert - wer zur Miete wohnt, sollte einiges bedenken.

Berlin (dpa/tmn) - Das Spektrum beim Homeoffice ist weit. Der Lehrer nutzt den Schreibtisch zur Korrektur von Klassenarbeiten oder die Kosmetikerin ein Zimmer als Salon. Wer in der Mietwohnung leben und arbeiten möchte, muss das je nach Ausmaß mit dem Vermieter absprechen. Wichtige Fragen und Antworten:

Wann muss ich den Vermieter über meine Arbeit zu Hause informieren?

Für das häusliche Arbeitszimmer muss man nach Ansicht von Beate Heilmann, Rechtsanwältin in Berlin und Mitglied im geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV), nicht um Erlaubnis fragen. Wenn der Lehrer seinen Unterricht zu Hause vorbereitet oder der Anwalt Akten in den eigenen vier Wänden studiert, sei das vom Wohngebrauch erfasst. Davon müsse man trennen: "Wann arbeitet jemand mal eben zu Hause im häuslichen Arbeitszimmer, und wann ist es eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung des Mietverhältnisses?"

Ab wann beginnt eine gewerbliche Nutzung?

Die Grenze ist nicht ganz einfach zu ziehen. "Es gibt keine feste Definition", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Gewerbliche Nutzung liegt laut Beate Heilmann auf jeden Fall dort vor, "wo ich in der Wohnung komplett meinen Lebensunterhalt verdiene. Wenn ich meinen Beruf ausschließlich in der Wohnung ausübe und keine andere Einnahmequelle habe, nutze ich sie gewerblich."

Nur mit Laptop, Stuhl und Tisch ausgerüstet, können theoretisch Millionenumsätze generiert werden, das Flächenverhältnis zwischen Wohnen und Arbeiten ist somit nicht entscheidend. Auch teilgewerbliche Nutzung und Mischmietverhältnisse gibt es, das sollte im Einzelfall mit dem Vermieter geklärt und gegebenenfalls ein entsprechender Vertrag aufgesetzt werden.

"Beim Wohnungsmietvertrag ist ziemlich exakt geregelt, ob und inwieweit die Miete erhöht werden darf, beim Gewerbemietvertrag ist das nicht der Fall", erklärt Ropertz. "Beim Gewerbemietvertrag gelten keine Kündigungsschutzregelungen, wie sie beim Wohnungsmietvertrag gelten."

Muss der Vermieter einer Arbeit in der Wohnung zustimmen?

Wenn er die Wohnung nur zu Wohnzwecken vermietet hat, kann er ablehnen. Beate Heilmann rät, generell mit offenen Karten zu spielen. Das heißt, den Vermieter zu informieren, wenn man die Wohnung nicht ausschließlich zum Wohnen nutzen will. Dabei ist es egal, ob das Mietverhältnis schon besteht oder erst noch abgeschlossen werden muss.

Immerhin will man die Adresse vielleicht auf Visitenkarten angeben oder sogar ein Schild am Haus anbringen. "Man läuft Gefahr, dass man wegen vertragswidriger Nutzung abgemahnt und fristlos gekündigt wird, auch eine ordentliche Kündigung ist möglich", sagt die Anwältin. Hat der Vermieter zugestimmt, sollte man das entsprechend dokumentieren.

Was muss ich beachten, wenn ich in der Wohnung auch arbeite?

Etliche Tätigkeiten, wie die Arbeit am Computer, fallen den anderen Hausbewohnern gar nicht auf. Wo es zu größerem Kundenverkehr kommt, kann es schon problematischer werden. "Es geht dann nicht, wenn es bei gleichzeitigem Wohnen und Gewerbeausüben zu entsprechenden Belästigungen oder Beeinträchtigungen der Mitmieter kommt oder die Wohnung in Mitleidenschaft gezogen wird", sagt Ropertz.

Wer etwa als Tagesmutter fremde Kinder in der eigenen Wohnung betreuen will, sollte das mit dem Vermieter absprechen, rät Heiko Krause, Bundesgeschäftsführer beim Bundesverband für Kindertagespflege. Eine gesetzliche Auflage dazu gibt es zwar nicht, aber viele Vermieter haben in ihren Mietverträgen stehen, dass es ihnen anzuzeigen ist, wenn eine solche Tätigkeit geplant ist.

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